现代仓储物流设施将是REITs基础资产重要来源仓储物流属基础设施范畴，指仓储物流开发运营商按照每个客户需求，在合适的地点建设、运营并管理专业仓储物流设施。提供物流相关功能和组织物流服务的场所，包括物流园区、物流中心、配送中心，各类运输枢纽、场站港、仓库等。按照仓储物流设施的建造标准与功能高低将之划分为三类。

　　仓储物流脱胎于供应链管理升级，电商发展成为新兴驱动力。物流的概念诞生于20世纪50-60年代。物流一词起源于美国，最早用于军事领域，指军备物资的运输、补给与管理。随着供应链管理思想的发展催生仓储物流。到了21世纪电商成为仓储物流业发展的主要驱动力，对仓储物流设施的需求量开始上涨形成有力支撑。

　　仓储物流目前已形成区位不同、功能分明的立体化产品体系。商品通常需经多次运输才能由产地运送至消费终端，期间会对各种不同用途的仓储物流设施产生需求。根据仓储物流设施所处地理区位与专属功能的不同，分为门户仓、区域仓、城市仓和前置仓。

　　电子商务行业的增长是仓储物流行业的主要驱动力。从总体趋势来看，全球电商市场持续保持高速增长态势。2017-2019年全球电商市场规模从4.46万亿美元增长至5.6万亿美元，年复合增长率为12.05%，随着电商行业市场的不断拓宽，预计2022年全球电商市场规模将达到70万亿美元。

　　仓储物流属于重资产行业，离不开资金的支持，仓储物流专项私募基金也应运而生。截止至2020年上半年，全球共设立32支仓储物流专项私募基金，占不动产私募基金设立总数的11%，2000-2019年全球仓储物流专项私募基金融资规模持续增长，从6亿美元增长至227亿美元，融资规模一直增长。同时，2010-2020年全球不动产私募基金对仓储物流配置比例从9%提升至14%，随着电子商务行业市场规模的一直增长，市场看好仓储物流行业，融资增长，从而推动行业的发展。

　　相关报告：华经产业研究院发布的《2021-2026年中国仓储物流市场之间的竞争态势及投资战略规划研究报告》

　　我国高标库存量面积稳步增长，但整体仍然短缺。我国内地高标库存量面积由2Q17末的3,318万平方米增至2Q20末的6,400万平方米，年复合增速达24%；但与其他几个国家相比，我国高标库面积占比相比来说较低，总体供应仍然不足，澳大利亚现代仓储物流设施库存占比达到75%，印度占比达到38%，而我国占比仅为7%。

　　截至2020年上半年，华东、华北、华南、西南和华中区域高标库存量面积占比分别为41%、22%、14%、14%和9%。我国内地高标库主要分布在华东、华北区域，两个区域占比超过6成。

　　从空置率来看，华南区域空置率维持在较低水平，空置率仅为5%，但西南区域空置率达到26%。北京、深圳等一线城市，以及东莞、廊坊、昆山、苏州、惠州等一线卫星城市的高标库出租率和净有效租金（平均41元/平/月）均高于内地主要物流中心城市中等水准（平均租金33元/平/月）。

　　我国仓储物流市场由外资推动发展成形，近年来内资企业竞争力渐显。2003年安博将仓储物流业务引入中国市场，后来普洛斯成为中国现代仓储物流设施开发建设的主力军。内资企业受制于起步较晚、专业能力尚浅、商业模式较重等因素，发展速度相对缓慢。截止至2020年上半年普洛斯占比减少至30.3%，万纬、宝湾、宇培等内资公司开始崛起，市场占比分别达到7.4%、5.5%和5.5%。

　　作为我国体量最大的仓储物流公司，普洛斯中国持有仓储面积不断的提高，其中2016-2020年上半年完工稳定物业仓储面积从1170万平方米增长至2540万平方米，增长117.1%，在建/重新整理物业、完工未稳定物业、土地储备面积保持稳定增长，未来行业竞争力强。

　　从普洛斯中国完工稳定仓储出租率来看，2018年后出租率会降低，2020年上半年出租率降低至84%，说明外资仓储物流公司竞争力的逐渐下降，内资仓储物流公司市场占比将继续增长。

　　近年来，我国仓储物流领域扶持政策频出，策支持力度不断加大，行业发展环境一直在优化，有助于解决我国仓储物流领域长期供给不足、质量不高、结构错配等问题。一方面需关注现有政策的实际落地情况，及其对行业的实际推动作用；另一方面需关注未来政策走向，两者将决定我国仓储物流业的发展态势。

　　华经情报网隶属于华经产业研究院，专注大中华区产业经济情报及研究，目前主要提供的产品和服务包括传统及新兴行业研究、商业计划书、可行性研究、市场调查与研究、专题报告、定制报告等。涵盖文化体育、物流旅游、健康养老、生物医药、能源化工、装备制造、汽车电子、农林牧渔等领域，还深入研究智慧城市、智慧生活、智慧制造、新能源、新材料、新消费、新金融、人工智能、“互联网+”等新兴领域。返回搜狐，查看更加多

上一篇:蜂鸟供应链有限公司
下一篇:江南百景图库房方位一览